비거주 1주택자 실거주 유예가 26.05월 들어 본격 검토 단계에 들어갔다고 한다. 거래절벽 완화 보완책으로 무주택 매수자에 대한 실거주 유예 적용 범위가 핵심 쟁점으로 거론된다.

기존 다주택자 유예는 5.9 이전 계약과 임대차 잔여 2년까지 인정되며 토지거래허가구역 적용 대상이다. 매수자는 무주택 매수자와 임대차 종료 후 입주 전제 조건으로 묶이고, 토허제 실거주 유예는 25.10.15 부동산 대책으로 도입된 보완책이다.

무주택자는 잔금일 또는 등기일로부터 2년 이내 본인 거주를 시작해야 하는 원칙이다. 다주택자 유예는 5.9일로 종료되어 이제 다주택자 물건은 유예되지 않는 상황이다.

현 시점의 보완책 검토 주체는 국토교통부와 기획재정부이며, 시점은 26.05월이다. 검토 방향은 1주택자 매도분도 임대차 잔여기간 유예를 적용하는 쪽으로 기울어 있다.

다만 시행 여부와 적용 시점은 아직 확정되지 않았다. 비거주 1주택자 실거주 유예의 핵심은 토허구역에서 비거주 1주택자가 세입자를 낀 매물을 팔 경우 무주택 매수자의 실거주 의무를 일정 기간 유예하는 것이다.

예상 기준은 임대차 잔여 2년 인정이 중심이며, 매수자는 무주택 여부와 임대차 잔여기간을 계약서에 명문화하는 것이 중요하다. 잔금일 기준 잔여 임대차 기간과 매수자의 입주 예정일을 확정해 두면 분쟁 소지를 줄일 수 있다.

다주택자 역차별 해소보다는 거래절벽 완화의 맥락에서 현 흐름이 진행될 것으로 보인다. 시행 확정 시 매도자는 본인 여부를 확인하고, 매수자는 임대차 요건을 점검하는 것이 필요하다.

1주택자 매물의 실거주 유예는 다주택자 물건의 흐름과 달라 보인다. 갈아타기 수요 위주로 진행될 가능성이 높고, 가격은 크게 저렴하지 않을 수 있다.

다만 무주택자 입장에서는 새로운 기회가 되므로, 잔금 일정과 전입 시점의 대출 가능성도 면밀히 확인해야 한다. 이 기회에 매매를 고려하는 이들에게 실거주 요건과 임대차 잔여를 계약서에 확정하는 것이 좋다....